Offene Immobilienfonds galt lange Zeit als sichere Geldanlage, insbesondere während der Nullzinsphase. Doch die Situation hat sich inzwischen erheblich verändert. Laut dem Giessener Anzeiger sind die Risiken für diese Fonds gestiegen, während gleichzeitig die Renditen gesunken sind. Im Jahr 2025 senkte das renommierte Analysehaus Scope das Rating für zwölf von insgesamt 22 offenen Immobilienfonds, was auf erhebliche Unsicherheiten im Markt hinweist.

Ein bis heute aktuelles Problem ist die stark gesunkene Auslastung von Bürogebäuden, die seit der Corona-Pandemie kontinuierlich abnimmt. Zudem haben steigende Zinsen, bedingt durch die Zinswende der Europäischen Zentralbank, weitere Belastungen für den Immobilienmarkt zur Folge. So fiel die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds von 96% im Jahr 2019 auf nur noch 92,4% im Jahr 2024. Diese Leerstände bringen nicht nur keine Mieteinnahmen, sondern verursachen auch hohe Kosten für Renovierungen und Marketing, um die Immobilien wieder vermieten zu können.

Gründe für den Verkauf von Fondsanteilen

Die genannten Herausforderungen führen viele Anleger dazu, über den Verkauf ihrer Fondsanteile nachzudenken. Es gibt mehrere entscheidende Gründe dafür:

  • Gestiegene Risiken: Die Auslastung der vermieteten Immobilien sinkt und steigende Zinsen belasten den Markt.
  • Schwache Renditen: Die durchschnittliche Jahresrendite lag 2024 bei -1,3% und für 2025 wird lediglich eine Rendite von 0% erwartet. Vergleichsweise erzielte ein iShares REX ETF, der in Staatsanleihen investiert, eine jährliche Rendite von etwa 1,6%, bei höherer Sicherheit.
  • Hohe Kosten: Der Ausgabeaufschlag beim Kauf von Fonds beträgt in der Regel 5% des Anlagebetrags, während die laufenden Kosten der fünf größten Immobilienfonds in Deutschland im Schnitt bei 1,3% jährlich liegen.
  • Starre Verkaufsregeln: Anteile müssen mindestens zwei Jahre gehalten werden, und die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate. Wenn der Verkauf an der Börse erfolgt, kann der Kurs stark vom Rücknahmepreis abweichen; Beispiele zeigen Abweichungen von 4,75% bei „Deka Immobilien Europa“ und bis zu 15,99% bei „UniImmo: Global“.

Ein weiteres Signal für die Unsicherheiten im Immobiliensektor ist die hohe Anzahl an Verkaufsaufträgen, die oft unter dem Rücknahmepreis liegen. Im Juni 2025 betrug der durchschnittliche Abschlag der Börsenpreise gewichteten nach Fondsvolumen über 8% und deutet damit auf fallende Erwartungen hin. Anleger misstrauen häufig den Bewertungen der Fondsgesellschaften und rechnen mit sinkenden Preisen, was die Verkaufsentscheidungen weiter beeinflusst.

Alternativen und Handlungsempfehlungen

Angesichts der aktuellen Entwicklungen raten Experten dazu, Alternativen zu offenen Immobilienfonds in Betracht zu ziehen. Optionen wie Festgeld oder Aktien-ETFs könnten möglicherweise attraktivere Renditen bei geringeren Risiken bieten. Die Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds haben sich grundlegend geändert, und Anleger sollten sorgsam abwägen, welche Anlageformen ihren Bedürfnissen und Zielsetzungen am besten entsprechen.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die lange Zeit als sicher geltenden offenen Immobilienfonds zunehmend unter Druck geraten. Anleger sollten sich der Risiken bewusst sein und gegebenenfalls einen Verkauf ihrer Fondsanteile in Erwägung ziehen. Diese Entwicklungen sind auch in der umfassenden Analyse von Giessener Anzeiger und weiteren Berichten von Finanztip ausführlich dokumentiert.